5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(d三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思e)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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