饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(c河北属于南方还是北方 河北属于北方吗hǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)河北属于南方还是北方 河北属于北方吗同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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