饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，错一个题就往阴里装一支笔>对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在错一个题就往阴里装一支笔房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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