近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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