饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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