导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思lt="中(zhōng)国户均(jūn)几(jǐ)套房(fáng)？| 民(mín)生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思