导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗g>（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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