近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募RE闲游的意思 闲游的反义词是什么ITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(j闲游的意思 闲游的反义词是什么īn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(闲游的意思 闲游的反义词是什么duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 闲游的意思 闲游的反义词是什么