万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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