文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(m吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里ài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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