近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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