导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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