万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

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　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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