文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。9反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗8年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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