5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”