万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后康师傅是哪国的牌子？曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受康师傅是哪国的牌子？(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”康师傅是哪国的牌子？，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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