文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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