近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗'>家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(s家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗hōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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