文：任泽(zé)平团队　　

　　导读<831143是什么意思/strong>

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(831143是什么意思shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(f831143是什么意思áng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。