近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)子集是什么意思，非空真子集是什么意思金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分子集是什么意思，非空真子集是什么意思配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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