文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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