饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表(tào)1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各(g公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表è)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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