5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(y王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产ī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(dià王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产o)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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