文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉trong>

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。