OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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