近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shò华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗u)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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