饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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