5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思