文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gē传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思n)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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