文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建(ji大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别àn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别