文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项法西斯国家有哪几个目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(g法西斯国家有哪几个uī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

法西斯国家有哪几个　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 法西斯国家有哪几个