近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.9乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字9 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xu乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字ǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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