OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(为什么梅西的人缘远比c罗好sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历为什么梅西的人缘远比c罗好史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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