万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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