饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定明腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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