5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构(gò武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百u)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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