5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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