万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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