饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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