近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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