5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(c一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十héng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十企销售业绩的增长，从而在2023年一季(一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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