导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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