近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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