导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均三大球和三小球分别是什么 三大球的起源住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平三大球和三小球分别是什么 三大球的起源不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(z三大球和三小球分别是什么 三大球的起源hōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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