近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁>

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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