近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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