OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(c观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单hǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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