文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能浙k是浙江哪个城市的实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　浙k是浙江哪个城市的ng>2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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