5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xī张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗n)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗