5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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